Financer une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Une étude de Meilleurs agents et de SeLoger mettait en avant une augmentation de près de 8% de la mise en vente de logement qualifiés de « passoires thermiques« , c’est-à-dire de logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique. Or depuis le 24 août 2022, dans le cadre de la loi de lutte contre le dérèglement climatique, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers de ces logements en l’absence des travaux adéquats.

Retour sur quelques-uns des impacts qu’il faut avoir en tête lorsque l’on décide d’investir dans ce type de logement.

Augmentation des passoires thermiques sur le marché de la vente immobilière

 D’après la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), environ 500 000 logements énergivores risquent de quitter le marché locatif dans les 6 prochaines années. 

C’est une conséquence directe de la nouvelle réglementation avec la nécessaire mise aux normes de ces logements pour leurs propriétaires.

Impacts des logements énergivores sur leur prix de vente

Les passoires thermiques, qui ne sont pas exemptes de défauts, sont beaucoup plus sujettes à des négociations de prix à la baisse où ces décôtes peuvent aller jusqu’à 20% en région. C’est moins le cas en Ile-de-France toutefois, selon une étude des notaires se basant sur les DPE évalués selon la méthode de calcul en vigueur en 2020. S’agissant d’un marché en tension, l’étiquette énergie à moins d’impact avec une décôte maximale de l’ordre de 14%.

Logement énergivore et acceptation de votre projet de crédit par la banque

Attention, les banques sont très regardantes sur le type de logement dans lequel vous souhaitez investir. Les critères énergétiques peuvent ainsi jouer en votre défaveur sur le dossier de crédit si les notes des diagnostic immobiliers sont trop mauvaises.

En matière d’impact concret, une banque pourra par exemple vous demander plus d’apport que pour un logement au bilan énergétique correct. Ou alors, elle pourra encore vous demander de provisionner une somme d’argent pour anticiper les éventuels travaux à réaliser dans la mise aux normes du logement.

Aides de l’Etat pour la rénovation énergétique

Si la rénovation énergétique est une contrainte pour les propriétaires, des aides existent : elle peuvent être nationales ou locales.

Un acquéreur peut ainsi consacrer une partie de son crédit immobilier à la rénovation elle-même et faire appel à différents types d’aides.

Ces aides, trop nombreuses pour être détaillées ici, valent la peine qu’on s’y intéresse. En complément de l’Association départementale d’Information sur le Logement (ADIL) et du conseil régional, les acheteurs peuvent activer quelques-uns des dispositifs suivants :

• MaPrimeRénov’
• Eco-Prêt à Taux 0
• Prime Coup de pouce énonomie d’énergie
• Chèque énergie
• TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration
• Réduction impôts Denormandie
• Exonération de la taxe foncière (…)

Pour en savoir plus sur ces aides, n’hésitez pas à consulter les aides officielles diffusées par le Ministère de l’Economie et des Finances sur cette page.

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